En Suisse, le prêt immobilier est généralement un emprunt hypothécaire ce qui veut dire que la propriété immobilière appartiendra à l’organisme prêteur jusqu’au remboursement complet de ce crédit hypothécaire ce qui est une pratique classique dans de nombreux pays.

Le crédit immobilier en Suisse doit obligatoirement être accompagné, en plus des paiements des frais périphériques comme les coûts de notaire, d’un apport d’au moins 20% et qui peut aussi être réduit jusqu’à 10% par le nantissement du 3eme pilier.

Le prêt immobilier ne se limite pas seulement au crédit pour l’acquisition d’un bien immobilier en Suisse, mais il peut être utilisé pour l’achat d’une maison ou appartement dans un pays limitrophe comme la France.

Quelles sont les conditions détaillées pour obtenir un accord de prêt immobilier en Suisse ?

Un prêt immobilier (hypothèque) en Suisse est encadré par des règles strictes, édictées à la fois par la FINMA (l’autorité de surveillance) et par les politiques internes des banques et assurances. Voici les conditions détaillées :

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🔹 1. Apport personnel (fonds propres)

• Minimum 20 % du prix d’achat doit être financé par vos propres moyens.
• Parmi ces 20 % :
  • 10 % obligatoirement en cash (épargne, 3e pilier, donation, héritage).
  • Les autres 10 % peuvent provenir du 2e pilier (LPP), si les conditions sont remplies.
• Exemple : pour un bien de 1’000’000 CHF, il faut au minimum 200’000 CHF de fonds propres, dont 100’000 CHF en cash.

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🔹 2. Taux d’endettement (capacité financière)

• Vos frais de logement (charges hypothécaires + entretien + charges courantes) ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus bruts.
• Pour ce calcul, les banques utilisent :
  • un taux théorique d’intérêt de 5 % (et non le taux réel, souvent plus bas),
  • 1 % du prix du bien pour l’entretien,
  • plus l’amortissement obligatoire.

👉 Exemple :

• Bien : 1’000’000 CHF
• Hypothèque : 800’000 CHF
• Intérêt théorique : 800’000 × 5 % = 40’000 CHF/an
• Entretien : 1 % × 1’000’000 = 10’000 CHF/an
• Amortissement : ~10’000 CHF/an
  ➡ Total charges théoriques = 60’000 CHF/an = 5’000 CHF/mois
  ➡ Votre revenu brut doit donc être ≥ 15’000 CHF/mois pour respecter la règle du tiers.

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🔹 3. Amortissement obligatoire

• La partie de l’hypothèque qui dépasse 65 % de la valeur du bien doit être amortie dans les 15 ans (ou avant la retraite).
• Exemple :
  • Bien = 1’000’000 CHF
  • 1er rang = 650’000 CHF (pas à amortir)
  • 2e rang = 150’000 CHF (à amortir en 15 ans → 10’000 CHF/an).

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🔹 4. Stabilité des revenus

• La banque exige un revenu régulier et durable (salaire, indépendance prouvée, rente AI/AVS + 2e pilier, etc.).
• Contrat de travail à durée indéterminée fortement préféré.
• Les indépendants doivent fournir bilans / comptes annuels sur 2–3 ans.
• Revenus complémentaires (allocations, pensions, loyers encaissés) peuvent être pris en compte partiellement.

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🔹 5. Solvabilité (credit check)

• Extrait du registre des poursuites vierge ou très limité.
• Pas d’actes de défaut de biens récents.
• Bon historique bancaire.

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🔹 6. Type de bien financé

• Le bien doit être en Suisse (pas de financement direct pour un bien à l’étranger).
• Principalement pour résidence principale ; les conditions sont plus strictes pour :
  • résidences secondaires (apport souvent ≥ 30 %),
  • immeubles de rendement (règles différentes selon banques).
• Le bien doit être jugé hypothéquable (pas de maison insalubre, terrain sans permis, etc.).

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🔹 7. Âge de l’emprunteur

• Hypothèque possible jusqu’à environ 65–70 ans.
• Après la retraite, le revenu baisse → la banque recalcule la capacité de financement avec les rentes.
• Hypothèque doit rester viable même après retraite.

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🔹 8. Assurance et garanties

• Assurance bâtiment obligatoire.
• Assurance vie parfois demandée (surtout si co-emprunteur).
• Mise en gage ou retrait du 2e pilier possible pour compléter l’apport.

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✅ En résumé, pour obtenir un prêt immobilier en Suisse, il faut :

1. 20 % de fonds propres (dont 10 % cash).
2. Charges théoriques ≤ 33 % de vos revenus bruts.
3. Amortir la dette au-delà de 65 % en 15 ans.
4. Revenu stable et suffisant.
5. Pas de poursuites ni incidents de paiement.
6. Bien situé en Suisse et reconnu comme valeur hypothécable.
7. Profil crédible même après la retraite.