Propriétaire de son logement avec des poursuites : quelles marges reste-t-il ?

Pour un propriétaire qui a des poursuites, le logement n'est pas une garantie automatique : la banque juge la tenue des charges et la solvabilité personnelle, et l'immeuble lui-même peut être saisi et réalisé si les dettes ne sont pas réglées.

Ce que la banque regarde au renouvellement d'une hypothèque

À l'échéance d'une hypothèque fixe, la banque recalcule la tenue des charges avec un taux théorique d'environ 5 %, l'amortissement et l'entretien, plafonnés à un tiers du revenu brut. Des poursuites récentes peuvent mener à des conditions moins favorables ou à un refus.

Augmenter l'hypothèque pour éponger des dettes

Relever le prêt hypothécaire pour rembourser des crédits privés semble logique, car le taux est bien plus bas. La banque ne l'accepte toutefois que si le nantissement reste dans ses limites et si le revenu supporte la charge recalculée.

Valeur du bien et limite de nantissement

Les banques prêtent en principe jusqu'à environ 80 % de la valeur estimée, la seconde hypothèque devant être amortie. Un propriétaire qui a déjà emprunté au maximum ne dispose d'aucune marge, même si le prix du marché a augmenté depuis l'achat.

Fonds propres issus du deuxième pilier

Lorsque l'apport initial provenait en partie de la caisse de pension, une mention de restriction d'aliénation figure au registre foncier. En cas de vente forcée, ce versement anticipé doit en principe être remboursé à l'institution de prévoyance.

Saisie d'un immeuble : comment elle se déroule

Si le salaire et les biens mobiliers ne suffisent pas, l'office des poursuites peut saisir l'immeuble du débiteur et en faire noter la restriction au registre foncier. La réalisation intervient ensuite par enchères publiques, avec un prix souvent inférieur à une vente librement négociée.

Poursuite en réalisation de gage par la banque

En cas d'intérêts hypothécaires impayés, la banque n'engage pas une poursuite ordinaire mais une poursuite en réalisation de gage immobilier. Le bien grevé est alors vendu en priorité pour couvrir sa créance, avant que d'autres créanciers puissent être servis.

Vendre soi-même avant les enchères

Une vente de gré à gré organisée tôt, avec l'accord de la banque, rapporte généralement davantage qu'une adjudication forcée. Le solde après remboursement de l'hypothèque peut ensuite servir à régler les poursuites et à repartir avec un loyer adapté.

Crédit privé garanti par la maison : prudence

Certaines offres proposent un prêt privé garanti par une cédule hypothécaire de rang inférieur, à des taux bien plus élevés qu'une hypothèque bancaire. Ces montages accélèrent souvent la perte du bien si le revenu ne couvre pas déjà les charges existantes.

Impôts fonciers et valeur locative

La valeur locative imposable et les impôts immobiliers communaux restent dus même quand la trésorerie manque. Demander à temps un plan de paiement à l'administration fiscale évite des poursuites fiscales qui pèsent ensuite sur toute négociation avec la banque.

Copropriété entre conjoints et dettes personnelles

Lorsque seul l'un des copropriétaires a des poursuites, l'office peut saisir sa part de copropriété. La réalisation d'une part est complexe et touche aussi l'autre propriétaire, d'où l'intérêt d'une solution négociée au sein du couple et avec la banque.

Louer une partie du logement pour soulager le budget

Louer un studio aménagé ou une chambre peut générer un revenu complémentaire qui aide à payer les intérêts. Il faut vérifier le règlement de copropriété, l'accord de la banque et déclarer ce revenu, sans quoi de nouveaux arriérés fiscaux apparaîtront.

Conseil spécialisé avant la première échéance manquée

Un service reconnu de conseil en dettes ou un conseiller indépendant en financement immobilier peut comparer vente, refinancement et plan de paiement. Le consulter avant le premier retard d'intérêts laisse beaucoup plus d'options que d'attendre la poursuite en réalisation de gage.